Сможет ли изменить негативный тренд ограничение ипотечных ставок?
Квартирный вопрос со времен Булгакова испортил не одно поколение жителей мегаполисов, вынужденных десятилетиями стоять в очереди на квартиру. Когда рынок расцвел товарным изобилием в магазинах, и в жилищной сфере появилась универсальная отмычка, позволяющая открыть двери любой квартиры, – ипотека. Многолетнее ожидание новоселья люди с удовольствием обменяли на еще более долгое финансовое рабство, но уже на своей долгожданной жилплощади.
Этот финансовый инструмент выдержал, хоть и с трудом, кризисы 1998, 2008 годов. Есть основания полагать, что и из нынешнего затянувшегося кризиса ипотека выйдет худой, потрепанной и бледной, но живой. В какой-то степени помогут пережить лихое время запасы прошлого года, когда ипотечный рынок прилично поднялся. И, конечно, последнее решение российского правительства о выделении 20 млрд рублей в качестве субсидий банкам и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам. По мнению федеральных чиновников, это позволит выдавать гражданам ипотечные кредиты с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года по ставке 13% годовых.
В прошлом году действительно ипотечный рынок региона периодически потряхивало, но в целом он вырос очень даже неплохо. Только в первом полугодии зафиксирован рекордный рост ипотечных сделок. Омичи оформили 19,4 тысячи ипотечных договоров, почти на пять тысяч больше, чем за тот же период 2013 года. Потом был определенный спад, а в ноябре-декабре – новый ажиотажный бум, вызванный в основном стремлением людей обезопасить свои сбережения, переведя их с банковских депозитов в квадратные метры жилья, в том числе с помощью ипотеки.
Неслучайно управляющий банком ВТБ 24 в Омской области Сергей Толкачев назвал ипотеку основным драйвером продаж в 2014 году, в котором омское отделение банка выдало почти в два раза больше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Примерно такая же ситуация наблюдалась и в других кредитных организациях Омска. Но в конце года, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, ипотечный рынок замер. Банки взвинтили свои ставки, ужесточили требования по кредитам, а многие просто перестали «до лучших времен» выдавать ипотеку. Да и желающих переплачивать за ипотечную квартиру почти в два раза за 5 - 7 лет из-за бешеных процентов резко убавилось.
В результате в 2015 году в некогда бурном ипотечном море наступил штиль, точнее, начался отлив. Российский ипотечный рынок, по данным АИЖК, только в январе просел почти на 11%. В Омской области в первый месяц года оформлено по ипотеке меньше полутысячи квартир, что в 1,2 раза меньше, чем в январе 2013 г. А за два месяца 2015 года число ипотечных сделок в регионе сократилось в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 19,7%.
Этот тренд с тревогой отмечали и эксперты, принимавшие участие в обсуждении проблемы на дискуссионной площадке в рамках выставки «Стройиндустрия Сибири». Зафиксирован и рост просроченной задолженности по ипотеке. Слава богу, число держателей валютных ипотечных кредитов, больше других пострадавших от выросшего курса доллара, в Омске крайне мало. По нашим данным, в городе их порядка 300.
Обвал рубля, скачок ставки ЦБ и ипотечных кредитов в банках до 14,5 - 20%, снижение фактических доходов населения привели к стагнации рынка. Эксперты с осторожным оптимизмом надеются, что решение правительства Медведева об ограничении ставок по ипотечным кредитам в новостройках до 13%, снижение ключевой ставки Центробанка до 14% смогут затормозить падение рынка. Но совсем не факт, что сразу начнется прилив. 20 миллиардов рублей на субсидии банкам и АИЖК в масштабах страны – это капля в море. Хотя ряд экспертов все же прогнозируют со второго полугодия небольшой рост в сегменте ипотечных сделок. В частности, Сергей Толкачев считает, что как только будет отработан алгоритм взаимодействия с правительством и механизм выдачи ипотеки по фиксированной ставке, рынок отыграет потери.
Комментарий
Любовь Мацкова, директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация»:
- Спрос на ипотеку есть, но он существенно снизился из-за роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщикам. Это обернулось сокращением объемов ипотечного кредитования практически у всех кредитных организаций, снижение, я думаю, доходило до 50 - 60% от уровня прошлого года. Большинство заемщиков уже не в состоянии брать ипотеку при ставке выше 15%. Ставки ниже этого порога есть, но, как правило, там довольно жесткие требования к заемщику. Существует и определенный психологический барьер. Если в регионе средняя ставка по ипотеке в прошлом году была на уровне 12%, у нас – 10 - 10,5%, а в начале этого года выросла до 17% , то населением такие перепады тяжело воспринимаются.
Например, наша корпорация выдала в прошлом году 479 ипотечных кредитов на общую сумму 560 млн рублей. Изначально и в 2015 году планировали сработать на уровне прошлого года. Но в первые два месяца этого года мы ощутили серьезное падение спроса, отставание доходило до 60% от уровня прошлого года, количество ипотечных программ снизилось почти в 2 раза. Люди не спешат за ипотекой из-за неуверенности в своей кредитоспособности, многие опасаются снижения зарплаты, потери работы.
Был случай, когда заемщику, которого сократили на работе, мы предоставили отсрочку по кредиту на полгода. На реструктуризацию кредита могут рассчитывать люди, которые брали ипотеку у нас или по стандартам АИЖК. Есть и другие варианты для заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации, например, продать квартиру, взяв ее же в найм. Когда появится возможность, можно ее снова выкупить. Есть у нас еще несколько интересных в современных экономических условиях программ ипотечного кредитования.
Тем не менее ипотечное кредитование для большинства остается единственным механизмом приобрести жилье. Мы даже своим клиентам говорим: если очень нужно, то возьмите ипотеку сегодня, через некоторое время, когда ситуация нормализуется, мы проведем перекредитование, вернем приемлемую ставку. Мы в это верим. Шаг в этом направлении - новый проект ипотечного кредитования, разработанный правительством РФ при участии АИЖК, - предусматривает выдачу займов населению по фиксированной процентной ставке 13% годовых.