За прошлый год в адрес Госжилстройнадзора поступило около трех тысяч обращений граждан по вопросам качества жилищных и коммунальных услуг (80 % из них от жителей города). Большая часть жалоб — на содержание и ремонт жилищного фонда.
- За последние 5-6 лет количество обращений только увеличивается. Это говорит о том, что управляющие компании не очень хорошо исполняют свои обязанности, - комментирует ситуацию Олег Кузнецов, начальник отдела эксплуатации жилищного фонда Департамента городского хозяйства администрации города Омска. - Жалобы в основном касаются некачественного тепло- и водоснабжения, водоотведения, неудовлетворительного технического состояния общего имущества собственников, текущего и капитального ремонта домов. Связано это с низким уровнем подготовки специалистов управляющих компаний. Люди пришли из других отраслей, никогда с жилищно-коммунальным хозяйством не сталкивались. Проблему эту решаем совместно с СРО «Содействие развитию ЖКК», проводим обучающие семинары. Но о положительной тенденции говорить еще рано, - считает Кузнецов.
По словам Олега Александровича, последние изменения, внесенные в жилищный кодекс позволят муниципалитетам контролировать управляющие организации, а именно исполнение ими договорных обязательств. До конца года в администрации города Омска будет создан один из таких рычагов - отдел муниципального жилищного контроля.
- Неважно, какой подход имеют управляющие компании в своей работе, - добавляет Олег Баланов, начальник отдела правового и кадрового обеспечения Департамента городского хозяйства администрации города Омска, - главное, чтобы они придерживались рамок действующего законодательства. Чтобы не злоупотребляли своими правами и не ждали, пока им дадут по рукам надзорные или контрольные органы, либо судебные инстанции. Со стороны УК требуется четкая оценка ситуации и высокое качество услуг. Но в погоне за прибылью управляющие компании часто нарушают права жителей, пользуясь их юридической и экономической неграмотностью. Отсюда извечный вопрос жильцов: куда делись деньги?.
Ответ на этот вопрос знают все управляющие компании, но лишь немногие из них честны перед собственниками. Одна из таких ООО «Жилищник 6». На каждый дом здесь открыт лицевой счет, где можно увидеть и доходную, и расходную части сметы. Директор «Жилищника-6» Александр Шпаков проработал в жилищно-коммунальной сфере 40 лет и знает практически каждого жителя из 136 обслуживаемых домов в лицо. На собрания собственников ходит лично, от людей не прячется и решает проблемы, не откладывая их в долгий ящик. Грамотно поставленная работа позволяет компании развиваться.
- Раньше собственники и арендаторы нежилых помещений не платили за обслуживание территории и за вывоз мусора, - рассказывает Александр Михайлович. - Заставил платить. Теперь имеем 530 договоров на вывоз мусора. На заработанные деньги приобрели 10 единиц техники. В период оттепелей и снегопадов у многих компаний возникают проблемы с очисткой территории, а у нас их нет. Мы создали свою аварийную службу, оснастив автомобиль необходимым оборудованием и автономной электростанцией, это позволяет обслуживать порядка 10 домов.
Прозрачно заработанные средства позволяют управляющей компании не только использовать в работе передовые технологии, но и делать ремонт многоквартирных домов в рассрочку или в долг.
- Например, «пришел» к нам дом, - поясняет Александр Михайлович, - мы начинаем работать с нуля, то есть еще ни копейки не поступило на наш счет, а мы сделали ремонт крыши на 200 тысяч рублей. Глядя на это, «пришел» другой дом. А чем больше домов, тем рентабельней работа».
Некоторым домам «Жилищник 6» помогает зарабатывать на продаже рекламной площади, аренде территории, парковки. В домах, цокольные этажи которых занимают коммерческие организации, собирается до 1 млн. рублей в год. Понятно, что собственники могут позволить себе не только стандартный набор услуг, но и положить плитку в подъездах, нанять охрану, консьержку и т.д.
- В чем успех вашей компании? – спрашиваю у Александра Михайловича.
- Прежде всего в кадрах. У нас много сотрудников с большим опытом работы, слесари по 30-40 лет отработали, диспетчеры по 20-25 лет, есть почетные работники ЖКХ. В штате 98 человек, специалисты компании регулярно повышают квалификацию за ее счет. Работа слаженная, поэтому идет по накатанной.
- А что мешает работе управляющих компаний?
- Проблемы у всех разные. Но есть и общие. Чаще всего собственники не могут собрать собрание и определиться с тарифом, поэтому нам приходится работать по тарифам, установленным администрацией города для муниципального жилья. Это социально защищенный тариф, но его не хватает, чтобы решать большие проблемы. Из-за того, что собственники пассивны, мы не можем повысить тариф и работаем по прошлогоднему. Мы согласны работать по социально защищенному тарифу, но тогда муниципалитет должен доплачивать. Ведь дома нам передали без капитального ремонта, а ремонт только мягкой кровли обходится в 300 рублей за 1 кв. метр, латанием дыр здесь не поможешь, нужно перекрывать всю крышу, иначе потечет. Нужно, чтобы министерство регионального развития проанализировало и решило эту проблему. Необходимо разработать рекомендуемый тариф со всеми входящими в него параметрами, опубликовать его в СМИ, чтобы не говорили, что мы что-то придумали. Сравниваю — в советские времена ЖЭКи ценили, а сейчас стараются загнать в угол, мол, вы плохие, куда деньги деваете? Мы не знали раньше, что такое прокуратура, мы честно работали и тогда, и сегодня, а сейчас все пытаются сделать управляющие компании виноватыми. Людей отвлекают от насущных проблем, а на нас всех собак вешают, - комментирует ситуацию Александр Шпаков.
Управляющая компания «Жилищник 6» отмечена как Лучшая управляющая компания города Омска за 2009 и 2011 годы, лучшее предприятие в сфере ЖКХ, лучшее предприятие малого и среднего бизнеса. Сам Шпаков - почетный работник ЖКХ России. Может быть, именно благодаря работе таких управляющих компаний можно будет увидеть свет в конце тоннеля жилищной реформы в городе Омске.