Управление много квартирным домом: какую форму выбрать?

На сегодня Жилищный кодекс предусматривает три формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или иным кооперативом и управление управляющей компанией. У каждого из этих видов есть свои плюсы и минусы – нужно лишь правильно определить, какой вид управления подходит именно вашему дому. Собравшись за круглым столом в Омском городском пресс-клубе, представители администрации города, управляющих компаний и активные собственники высказали свою точку зрения по этому вопросу.

Какие существуют формы управления МКД?

Как уже было сказано, Жилищный кодекс предусматривает три формы управления МКД. Остановимся на каждой поподробней.

При непосредственном управлении всеми процессами на доме управляют сами жильцы. В этом случае нет необходимости образовывать сложный управленческий аппарат и юридическое лицо – достаточно периодически проводить собрания и решать насущные проблемы. Договор предоставления коммунальных услуг поставщики заключают напрямую с собственниками. Работы на доме осуществляются, как правило, своими силами либо путем заключения договоров со специализированными организациями (например, занимающимися вывозом мусора, уборкой, дератизацией и т.д.). Однако такой вариант возможен для домов, в которых не более 12 квартир. Жителям домов, где больше 12 квартир, при непосредственном управлении необходимо заключать договор с управляющей организацией (ст. 161, ч 1.1). Управляющая организация в этом случае занимается только домом без предоставления коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья – в этом случае собственники выбирают из числа жильцов представителей, которым доверяют управление домом. При такой форме необходимо образование юридического лица.

Наиболее частый вариант – обслуживание управляющей компанией. В этом случае ответственность перед собственниками за все происходящие в доме процессы несет управляющая компания. Договоры с поставщиками коммунальных услуг и специализированными организациями заключает УК. За свои услуги компания берет с жильцов определенную плату.

Способ управления собственники помещений в МКД выбирают на общем собрании.

Стоит отметить, что на практике и при непосредственной форме управления, и при управлении с помощью ТСЖ жильцы заключают договор с обслуживающей организацией, которая выполняет определенные договором виды работ за установленную плату.

Какой вариант лучше?

– Я не стал бы выделять какой-то один способ управления. Все три формы имеют право на существование, – считает начальник отдела эксплуатации жилищного фонда и перспективных форм управления департамента городского хозяйства Олег Кузнецов. – По опыту работы могу сказать, что, например, к зиме лучше всего и быстрее готовятся дома, обслуживаемые управляющими компаниями. ТСЖ готовят свои дома к зиме не так оперативно. Больше всего проблем возникает с домами на непосредственном управлении.

– До недавнего времени я считал наиболее эффективной формой управления ТСЖ, – заявил заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «СЕРВИС» Александр Бурых. – Но изменения в Жилищном кодексе приравняли ТСЖ по административной ответственности к юридическим лицам. И уже есть прецеденты, когда председателю ТСЖ вынесли предписание установить огнеупорные перегородки между подвалом и подъездом. Цена вопроса – 300 тысяч рублей. Но таких средств нет в бюджете дома. Председатель предписание не выполнила, и ее оштрафовали на 150 тысяч рублей. Это сразу же обрушило всю экономику дома. Для того чтобы этого не случилось, необходимы специалисты. Один дом их содержание не потянет, поэтому они работают в управляющих компаниях.

– Сейчас ТСЖ – очень удобная форма управления для новых домов, – согласна с ним старшая по дому на улице Мамина-Сибиряка, 15, Галина Тетеркина. – У них практически нет затрат на текущий ремонт, есть возможность накапливать деньги на капремонт. А для таких домов, как наш, эта форма неприемлема, мы ее не потянем.

По мнению Галины Тетеркиной, плюс непосредственного управления в том, что поставщики услуг могут выборочно отключать злостных неплательщиков, так как договор на оказание услуг заключен с каждым собственником. При управлении управляющей компаний или ТСЖ ответственность перед поставщиками несет юридическое лицо. Поэтому из-за задолженности одной-двух квартир дом в целом может оказаться в должниках, что накладывает определенные ограничения. Например, будет подключен к теплоснабжению в последнюю очередь.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что на сегодняшний день реального механизма воздействия на неплательщиков не существует – суды завалены исками, однако чаще всего с должников просто нечего взыскать и производство по делу прекращается.

Куда обращаться, если УК не выполняет договорные обязательства?

Нередко собственники вынуждены переходить на непосредственное управление и по причине неисполнения УК своих обязательств.

– Выбирая управляющую компанию, мы не знаем, как она работает – хорошо или плохо, – говорит Галина Тетеркина. – Дело в том, что управляющие компании создали, а специалистов нет, зарплаты низкие, оттого и плохо работают. Но и отказаться мы не можем. Беда еще и в том, что сейчас во многих домах нет совета многоквартирного дома, а значит – нет хозяина. Там, где выбран совет – там находят язык с управляющей компанией. Нам управляющая компания предложила договор. Нас он не устроил, мы предложили свой вариант.

В случае если управляющая организация не выполняет условия договора, специалисты советуют обращаться в надзорные органы.

– Споры между двумя хозяйствующими субъектами решаются исключительно в судебном порядке, – пояснил начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства Олег Баланов. – Существуют также надзорные органы, куда собственники могут обратиться с жалобой на неисполнение управляющей организацией своих договорных обязательств – государственная жилищная инспекция, прокуратура. И при мэрии будет организован муниципальный жилищный контроль. Кроме того, управляющие организации обязаны представлять собственникам полный отчет о том, сколько денег было собрано, куда они потрачены, какие работы выполнены и т.д. Как правило, подобные сведения размещаются на сайте компании, информационных стендах либо на оборотной стороне квитанции.

Сегодня в Омске насчитывается 14830 многоквартирных домов. В настоящее время на территории города осуществляют свою деятельность 74 управляющие организации, в управлении которых находится 8774 многоквартирных жилых дома (60%), и 448 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, объединяющих 3756 многоквартирных жилых домов (25%).

Способ непосредственного управления выбрали собственники помещений более 1700 многоквартирных жилых домов города Омска, или около 10% от их общего количества.

Вечерний Омск