на правах рекламы
08:14
-7 $ 75.55
90.46

Александр БАРКО - Председатель омского Клуба брокеров коммерческой недвижимости

от 28.09.12 в 15:09 версия для печати
Александр БАРКО - Председатель омского Клуба брокеров коммерческой недвижимости

Александр Барко
председатель омского Клуба брокеров
коммерческой недвижимости

– Закон об ипотеке практически не делает различий между кредитованием сделок по приобретению жилья и нежилых помещений. Есть нюансы (например, ипотеку на нежилое помещение орган, осуществляющий госрегистрацию, должен зарегистрировать в течение месяца, а на жилье – в течение пяти дней), но они несущественны.

В то же время человеку, решившему купить квартиру, достаточно принести справку 2-НДФЛ, еще пару простых документов – и все, через несколько дней он получает кредит, тому же, кто задумал начать свое дело и купить для этого небольшое помещение под офис, придется ходить не меньше месяца, и не факт, что решение банка будет для него положительным. Но даже в этом случае срок погашения кредита будет значительно меньше, а ставка – выше, чем при покупке жилья.

Понятно, что к развитию жилищной ипотеки, смягчению условий предоставления кредитов, в первую очередь снижению ставок по ним, банкиров подстегивает государство, для которого этот вопрос имеет социальное значение. Но с точки зрения экономики коммерческая ипотека тоже важна. Она дает толчок становлению малого бизнеса, предоставляет дополнительные инвестиции строителям, если речь идет о покупке торговых или офисных площадей в строящихся зданиях, а значит, способствует росту налоговых платежей, занятости населения. К сожалению, этот сегмент ипотечного кредитования государство обходит стороной, не акцентируя на нем внимание банков.

Многие банки вообще расценивают кредиты на приобретение нежилых помещений как кредитование развития бизнеса с соответствующими процентными ставками и требованиями имущества под залог, причем стоимостью, значительно превышающей сумму кредита. Но у малого бизнеса, особенно на стадии старта, нет необходимой залоговой базы, нет кредитной истории, а потому нет и шансов получить деньги на покупку офиса или помещения под магазин.

Те же банки, которые декларируют кредитование сделок по приобретению коммерческой недвижимости, зачастую обставляют эту процедуру множеством сложностей и барьеров, что в реальности приводит вовсе не к тем параметрам кредитования, которые можно прочитать на их сайтах.

Малый бизнес оказывается в неравных условиях по сравнению с крупным, у которого всегда найдется имущество для залога, есть устойчивые связи с банкирами, и даже по сравнению с рядовыми гражданами, которые легко могут получить один-два миллиона на квартиру с рассрочкой на 25-30 лет. Для предпринимателей же срок погашения кредита крайне ограничен, хотя он имеет для них первостепенное значение – малому бизнесу очень болезненно изымать из оборота средства, ему лучше заплатить в итоге больше (чем дольше срок кредита, тем в большую сумму выльются процентные платежи), так как за дополнительное время рассрочки его деньги будут работать и приносить прибыль. Более длительные сроки выгодны и банку, который за 30 лет получит по процентам почти втрое больше, чем за десять.

Между тем, какая, казалось бы, разница между жилищной и коммерческой ипотекой. И в том и в другом случае банку передается в залог приобретаемая недвижимость. То есть она получает соответствующее обременение, не позволяющее без разрешения банка-залогодержателя каким-либо способом передать права на эту квартиру или помещение третьим лицам. Недвижимость есть недвижимость, она никуда не денется, и кредитору здесь волноваться вроде бы нечего.

Более того, на мой взгляд, коммерческая ипотека для банка содержит меньше рисков, чем жилищная. Человек, купивший по ипотеке квартиру, может потерять платежеспособность, а выселить его из жилья на этом основании не так просто. Бизнесмен тоже может обанкротиться, но изъять у него в счет погашения кредита находящееся у банка в залоге имущество не представляет никаких проблем. Кроме того, банки, как правило, требуют застраховать его в их пользу, что является дополнительной гарантией возврата.

Согласен, что существуют сложности с оценкой объекта. Ошибка при оценке стоимости квартиры составляет 1-2%, при оценке же коммерческой недвижимости она может быть очень значительной, так как рыночная цена помещений даже в одном доме колеблется в разы. Но здесь всегда можно прийти к какому-то компромиссному решению.

В конечном итоге, в выгоде окажутся все заинтересованные стороны. Банк получает свои проценты по кредиту, имея надежное обеспечение в виде приобретенного объекта недвижимости. Бизнесмен за время пользования кредита использует помещение по своему усмотрению – сдает в аренду, эксплуатирует по назначению, а после погашения кредита оно становится его собственностью. При этом выплачиваемые банку платежи вполне соотносимы с суммами, которые предприниматель платил бы за аренду того же помещения.

Выгодно это и государству, так как суммы сделок, осуществляемых на банковские кредиты, практически невозможно занизить, снизив тем самым налоговые отчисления. Тем не менее, оно не проявляет должного интереса в этом направлении. Хотя здесь и затрат-то никаких не надо. Нужна политическая воля и реальные решения. Например, в отношении госгарантий. Зачем приравнивать их к государственным субсидиям и кредитам, что, по сути, происходит по Бюджетному кодексу? Это виртуальные деньги, на самом деле, из казны они за исключением редчайших случаев никуда не уходят.

Региональный Фонд поддержки и развития малого предпринимательства за три года и девять месяцев выдал поручительств более чем на миллиард рублей и не потратил на их покрытие ничего, так как обязательства заемщиков перед банками выполнялись. Кредитов же под эти поручительства омские предприниматели получили на два с половиной миллиарда и по ставкам существенно ниже обычных. Эти деньги сработали не только на бизнес, но и на экономику области в целом. Так почему бы не обратить подобную практику на гарантии бюджетов всех уровней? Это сделало бы кредиты малому бизнесу дешевле и доступнее, так как банки выдавали бы их охотнее.

На мой взгляд, банкам следует активнее идти навстречу малому бизнесу, их нынешняя ликвидность вполне позволяет это сделать. Банкиры не могут не понимать, что смягчение условий получения коммерческих ипотечных кредитов как по срокам и ставкам, так и по требованиям к заемщикам, обернется для них только выгодой. Законодателям же, может быть, стоит доработать закон об ипотеке или издать отдельный нормативный акт, касающийся кредитования коммерческой недвижимости и расширяющий его возможности.

ПЕРЕЙТИ К КОММЕНТАРИЯМ
Комментарии
0
А.В.Барко-депутатом Гос.думы111
ВходРегистрация
Имя:    гость
Текст:
Введите число с картинки:
Отмена
Добавить комментарий


Поиск
на правах рекламы     рекламодателям

Региональное информационное агентство «Омск-информ» - региональный информационный интернет-портал. Омск и Омская область в режиме online - ежедневно все новости о жизни региона. Экономика, новости политики, бизнес, новости спорта, омский хоккей, новости культуры, происшествия в Омске, дайджест всех событий за неделю. Информация о вакансиях в Омске (трудоустройство), ВТТВ, Авангард, афиша культурных событий, новости партнеров. Все права на материалы, созданные журналистами, фотографами и дизайнерами региональным информационным агентством «Омск-информ», принадлежат ООО «Омские СМИ».

Вся информация, размещенная на сайте www.omskinform.ru охраняется в соответствии с законодательством РФ и не подлежит использованию в какой-либо форме, в том числе воспроизведению, распространению, переработке иначе как со ссылкой на сайт www.omskinform.ru. При цитировании материалов регионального информационного агентства «Омск-информ» в интернет-источниках должна быть прямая гиперссылка - www.omskinform.ru. Представителем авторов публикаций является ООО «Омские СМИ». Использование материалов регионального информационного агентства «Омск-информ» без соответствующих ссылок будет рассматриваться в соответствии с Законом о СМИ и действующим законодательством Российской Федерации.

Региональное информационное агентство «Омск-информ» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере  связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.

Регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия ИА № ФС77-76034 от 24 июня 2019 года. 

На сайте предусмотрена обработка метаданных пользователей (файлов cookie, данных об IP-адресе). Используя www.omskinform.ru вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности сайта. 

 Материалы сайта могут содержать информацию, не подлежащую просмотру лицам младше 18 лет. Сайт не несет ответственности за содержание рекламных материалов.

 



Индекс цитирования



Система Orphus

наверх