Омичам рассказали о новшествах при сделках с совместным имуществом

Если раньше суды расторгали сделки по имуществу и покупатель мог остаться ни с чем, теперь супругам нужно лучше следить друг за другом.

Вопрос о супружеской собственности продолжает оставаться актуальным для гражданско-правовых отношений, связанных с отчуждением недвижимости. Это связано с тем, что не всегда можно понять, кто действительно владеет имуществом, требуется ли согласие кого-либо на продажу или покупку и каковы последствия продажи недвижимости без требуемого законом согласия.

В связи с этим хотелось бы напомнить базовые положения российского законодательства в этой сфере.

По общему правилу все приобретенное в браке является совместной собственностью супругов, даже если имущество оформлено на имя одного из них.

Распоряжение любым совместным имуществом предполагает согласие на это другого супруга, но в некоторых, особых, случаях законодатель установил требование к его нотариальной форме. Сегодня таких случаев три: сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма; сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации.

Правило о нотариальном согласии супруга на продажу недвижимости является традиционным для отечественного правового регулирования. Важно то, что отсутствие такого согласия позволяет супругу, чье согласие требовалось, оспорить сделку в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. В таком виде положения ст. 35 Семейного кодекса РФ просуществовали достаточно долго. 1 сентября 2022 года в данную статью были внесены дополнения и указано, что признание сделки недействительной происходит по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что это означает на практике?

– Ранее супруг, не давший согласие на отчуждение имущества, требовал расторгнуть сделку и вернуть имущество, например квартиру, изъяв ее у нового законного владельца. И суды неоднократно поддерживали такие требования. То есть в результате действий недобросовестного супруга возникало два «пострадавших» – это супруг, чьи имущественные права были нарушены, и добросовестный приобретатель квартиры, – подчеркивает нотариус.

Специалисты многократно отмечали, что если выбирать того, чьи интересы нуждаются в большей защите, то следует выбирать нового законного владельца недвижимости. При заключении договора купли-продажи квартиры он не имеет возможности самостоятельно достоверно установить, состоит продавец в браке или нет. Тем более это актуально в условиях вариативности заполнения страниц паспорта (отметки о регистрации и расторжении брака производятся по желанию гражданина). Признание сделки недействительной с большой долей вероятности делает невозможным возврат денежных средств за квартиру покупателю.

Вместе с тем супруги состоят в доверительных отношениях, не титульный собственник имущества (супруг, не указанный в документах) должен проявлять заботу о сохранности имущества, и возможностей влиять на его судьбу у такого супруга гораздо больше. С учетом этого новеллы законодательства направлены на защиту добросовестного приобретателя, который в меньшей степени должен нести бремя негативных последствий от совершения сделки без согласия.

Итак, супруг, чье согласие не получено, может требовать изъятия имущества, если сможет доказать, что покупатель знал о браке и действовал недобросовестно. Очевидно, что это сложная, а порой и невыполнимая задача.

Рассматриваемые изменения адресованы, прежде всего, участникам общей совместной собственности, понуждая их к более внимательному и ответственному отношению к имуществу, приобретенному в браке. Если же обстоятельства складываются таким образом, что это становится затруднительным, то необходимо использовать законные механизмы установления режима раздельной собственности супругов, а именно заключить брачный договор или договор о разделе имущества. Обе указанные сделки подлежат нотариальному удостоверению.