Строительство и реконструкцию частных домов необходимо вести в соответствии с законом. Это позволит сохранить деньги и не рисковать жизнью. 

По результатам последнего опроса, 70 % семей, это 40 млн россиян, в «ковидное» время мечтают о собственном доме. Пока же на земле живут всего 18 миллионов. Учитывая потенциальную емкость этого рынка и возрастающие объемы строительства индивидуальных жилых домов, уже в ближайшие годы стоит ждать значительного увеличения сделок.

Между тем строительство, реконструкция частного дома, а также покупка уже готового жилья этого формата требуют довольно серьезных познаний. Подходить к этому нужно гораздо ответственнее, чем при реконструкции квартиры либо ее покупке.

Покупаем жилье – важен тип дома

В качестве эксперта по этим вопросам мы пригласили директора Национального центра перепланировок и реконструкций Светлану Гоненко. По ее словам, выбирая готовый дом, прежде всего следует обращать внимание на его тип. Всего существует три типа частного жилья: дачный или садовый, индивидуальный жилой, многоквартирный (на два жильца и более) дома.

 – Даже если на земле стоит коттедж, но он расположен на садовом участке, у него статус дачного дома. Индивидуальные жилые дома стоят на земле, и предназначены они для проживания одной семьи. Два года назад ввели требования, что индивидуальное жилье должно быть не больше трех надземных этажей и не выше 20 метров. При этом мансардный и цокольный этажи тоже учитываются. Жилой дом нельзя делить на квартиры. Третий тип – многоквартирный дом на двух хозяев, на него дачная амнистия не распространяется, – пояснила Светлана Гоненко. – Чтобы определить тип дома, посмотрите в свой договор купли-продажи. Нужно, чтобы строение в реальности соответствовало указанному в документах типу.

Без уведомления новый дом не построить

Что касается строительства нового дома, то в 2018 году в Омской области был принят закон, по которому вместо разрешения на индивидуальные жилые дома нужно оформлять уведомление. Это, по сути, тот же самый документ, но с другой формулировкой. Получить его можно в местной администрации.

– Перед началом строительства следует обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением, что вы хотите возвести дом. И указать параметры будущего жилья: этажность, площадь застройки и так далее. В документах должны быть соблюдены отступы: три метра от дороги и шесть метров – от красных линий. В свою очередь, местная администрация рассматривает уведомление в течение 7 дней и выдает уведомление о начале строительства. Это и есть официальный документ, указывающий на то, что дом строится законно. Раньше разрешение выдавалось на 10 лет. Эта норма действует и по сей день, – отметила глава Центра перепланировок и реконструкций.

Опасности дачной амнистии

Дачная амнистия в России, как известно, продлена до 2026 года. Она предполагает, что собственники освобождаются от платы за ввод дома в эксплуатацию. Для узаконивания постройки нужно предоставить документы о межевании земли, на дом выполняется техплан, и вся эта информация подается в управление Росреестра.

Вместе с тем в апреле 2021 года были внесены поправки в закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс». Из документа явствует, что если земля, на которой стоит жилой дом, отмежеван, оформление уведомления для Росреестра не требуется. То есть возникла правовая коллизия: с одной стороны, есть закон, регламентирующий необходимость уведомления о возведении дома. С другой стороны, есть другая норма, разрешающая не делать уведомления. Это дает повод некоторым владельцам узаконивать самострой либо самовольную перепланировку. Но есть риски. Дачная амнистия не отменяет историю с самовольным строительством.

– Можно легко в судебном порядке отменить регистрацию дома, если обратятся соседи собственника жилья. Для этого и нужно уведомление, узаконивающее право собственности на объект. В противном случае здание могут снести, – подчеркнула Светлана Гоненко.

Любые пристройки к дому, дополнительные этажи и утепление веранд – все это подпадает под реконструкцию ИЖС и нуждается в документальном оформлении.

О важности обследования фундамента и проекте дома

 Для того чтобы не произошло обрушения здания при возведении или перепланировке, прежде следует заказывать техническое обследование участка и здания, если таковое имеется.

– Перед тем как построить дополнительный этаж, лучше заказать обследование фундамента и проект дома. В противном случае конструкция объекта может обрушиться. Обследование недешево, но надстройка дополнительного этажа – это новые квадратные метры. Купить готовое жилье будет дороже, – говорит эксперт.

Специалисты произведут вскрытие шурфов до фундамента здания, проверят уровень подземных вод, скрытые дефекты и другие тонкости.

После обследования фундамента нелишним будет выполнить проект строительства, учитывая особенности фундамента здания и погодные условия. Следует учитывать, что типовой проект дома – не самый лучший вариант. Проектировочные работы займут примерно два месяца. После этого можно составлять смету, предусматривающую нужное количество строительных материалов.

Еще один момент – при перепланировке и строительстве нового дома лучше нанимать отдельно проектировщика и бригаду строителей во главе с прорабом. Это разные специалисты. Кроме того, есть такая услуга, как авторский надзор – контроль за строительством на всех этапах.

Однако многие собственники пренебрегают этими условностями, не тратя деньги на диагностику фундамента и план строительства здания. Но потом мнимая экономия может обернуться сносом самостроя по обращению соседей либо разрушением здания и прорывом коммуникаций.

Выводы

Таким образом, омичам, которые хотят возвести дом или узаконить перепланировку, нужно собрать документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и на здание, и получить в органах власти уведомление. До начала строительства необходимо сделать обследование фундамента и проект дома, составить смету. Оптимальный срок для начала подготовительных работ – осень, чтобы весной можно было спокойно приступить к строительству.