Эксперты рассказали о нюансах покупки дач, спрос на которые значительно вырос в пандемию. Омичам нужен не огород, а место для отдыха.
Затяжная пандемия коронавируса заставила людей по всему миру пересмотреть взгляды на недвижимость. Насидевшись в четырех стенах во время тотального локдауна, жители мегаполисов бросились скупать и арендовать домики с огородами. Свою лепту в повышение популярности дачного отдыха внесли и закрытые границы с зарубежными странами.
Не отстают от новой тенденции и омичи, массово приобретая недвижимость на земле, будь то скромный домик на 6 сотках огорода или полноценный коттедж. По данным сервиса «ДомКлик», за январь – апрель 2021 года Сбербанк оформил в 3,5 раза больше ипотечных кредитов на загородную недвижимость и земельные участки, чем за аналогичный период прошлого года: более 2,5 тысячи сделок против 724 за аналогичный период 2020 года.
При этом сумма выданных средств выросла в четыре раза: если за первые месяцы 2020 года банк одобрил заявки на 1,8 млрд рублей, то в 2021-м - на 7,9 млрд рублей. Средняя стоимость дачи в России составила 3,1 млн рублей, средний размер ставки по ипотеке – около 8 %.
А что в Омске? За минувший год стоимость загородной недвижимости в Омске выросла в 1,5 раза, но, как показывает практика, достойных вариантов на рынке не так уж и много. В связи с этим мы обратились к экспертам с вопросом: как приобрести действительно хорошую дачу, при этом не переплатить за нее и не получить кучу проблем? Нюансов здесь на самом деле много.
Плюсы
Чистый воздух, труд и свобода
Безусловные бонусы пребывания на даче – чистый воздух и простор, несвойственные для квартир в многоэтажках. Работа на свежем воздухе освобождает позволяет зарядиться позитивным настроем. Труд вообще благотворно влияет на обмен веществ, фигуру и сон. А свобода передвижения по своим соткам дарит чувство независимости. Сюда же можно добавить буйство красок, не свойственное спальным районам душного города. В общем, сплошные достоинства.
Дары огородов
Весомым аргументом в пользу дачи станет урожай. Свежие овощи и фрукты с грядки без пестицидов и прочих вредных примесей – настоящая экологически чистая пища. Пока городские жители давятся чем-то напичканным огурцом, вы с хрустом уминаете овощи со своего огорода.
Результат огородных трудов – варенья, соленья, компоты собственного приготовления. Женщинам домашние заготовки принесут славу хороших хозяек, а мужчинам – реноме огородников.
Дачная амнистия
Дачная амнистия – это упрощенный порядок оформления прав на садовые дома. Собственники могут поставить свои дачные дома на кадастровый учет бесплатно.
Этот закон работает с 1 сентября 2006 года, его действие неоднократно продлевалось. Последние изменения в правила дачной амнистии внесены в декабре 2020 года, до марта 2026 года. Если не вдаваться в нюансы, крайние корректировки распространили действие упрощенного порядка оформления документов на земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако возводимое на дачном участке здание должно соответствовать требованиям индивидуального дома – высотой не более 20 метров и трех этажей.
Издержки
Пожар – и дома нет
Как отмечают в ГУ МЧС по Омской области, возгорание из-за пала травы на приусадебных участках – довольно частое явление.
– С января по апрель 2021 года в Омске произошло 107 возгораний на дачных участках, – сообщили в ведомстве.
Случается так, что дачный домик сгорает от неосторожности соседей, и если находится виновник, то он платит штраф… до 5 тысяч рублей. А уничтоженные пламенем постройки уже не вернуть.
Штрафы за шашлыки, траву и мусор
Тем, кто решился на покупку дачи, следует обратить внимание на детали «огородного» законодательства. Его несоблюдение чревато штрафами.
В частности, с 1 января 2021 года вступило в силу постановление правительства «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В этом документе указан радиус сжигания сухих деревьев и листьев, в том числе и на дачных участках. Минимальный допустимый радиус зоны очистки территории от места сжигания составляет 15 метров. Огонь, в том числе и для приготовления шашлыков, можно разводить лишь в специально оборудованных местах. Это должно быть место в виде котлована (ямы, рва) не менее чем 0,3 м глубиной и не более 1 м в диаметре или площадки с прочно установленной на ней металлической емкостью (например, бочка, бак, мангал), объемом не более 1 кубометра. При этом территорию следует очистить от сухой травы и горючих материалов. Жечь костры можно на расстоянии не менее 50 метров от ближайших построек, 100 метров от хвойного леса и 30 метров – от лиственного леса.
Жарить шашлык можно только в специально оборудованных емкостях: на мангалах.
В связи с новыми противопожарными правилами дачникам необходимо своевременно очищать свои участки от растительности. Это касается и собственников, и арендаторов «фазенд».
Кроме того, с 2021 года запрещено устраивать свалки на территории СНТ. В противном случае это чревато штрафом для граждан от 2 до 3 тысяч рублей, для должностных лиц – от 6 до 15 тысяч рублей, для юридических лиц – от 150 до 200 тысяч рублей.
«Подводные камни» садоводческих товариществ
Еще один момент, с которым могут столкнуться счастливые обладатели дачной недвижимости, – оплата членских взносов в садовые некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). С 2021 года это необходимо делать в безналичной форме. Иначе рискуете нарваться на административное или уголовное дело за незаконное обращение денежных средств.
Кроме того, в 2020 году Росеестром утверждены виды разрешенного использования земельных участков. Если вы копаете огород, а по документам этот вид разрешенного использования не подразумевает такую деятельность, то придется платить штрафы. Для граждан он составляет от 0,5 % до 1 % кадастровой стоимости земельного участка; для должностных лиц – от 1 % до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка; на юридических лиц – от 1,5 % до 2 % кадастровой стоимости земельного участка.
Помимо этого, покупатели садового участка наверняка имеют все шансы столкнуться с не всегда обоснованными поборами руководства СНТ. Не у всех выдерживают кошельки и психика.
Незаметные расходы
За коммунальные блага в виде воды и электроэнергии, канализации и за вывоз мусора вам придется платить садоводческому товариществу, то есть неизбежно подчиняться установленным порядкам. Любую неисправность придется устранять самостоятельно либо платить специалистам. Это дополнительные расходы на содержание жилья и участка.
Покупаете дачу? Внимательно изучайте документы
Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант», вице-президент ассоциации «Омская палата специалистов по недвижимости» Нина Карпенко советует в первую очередь смотреть документы. Если земля и постройки не оформлены в собственность, это тревожный знак.
– При покупке дачи нужно, во-первых, обращать внимание на то, кому принадлежит земельный участок. Часто не все оформлено так, как этого требует законодательство. Если земля не оформлена в собственность, конечно, надо спрашивать у прежнего владельца причину, почему до этого не дошли руки, – говорит Нина Карпенко. – Так, если нарушены границы земельного участка, то его сложно оформить в собственность. Поэтому при покупке этого вида недвижимости лучше обращаться к специалисту.
По словам эксперта, в «ковидное» время – 2020–2021 годы – дачи стали более востребованными. Неухоженные объекты клиенты приобретать отказываются.
– На каждый садовый участок находится свой покупатель. Комфорт стал приоритетным: потенциальных покупателей интересует наличие бани, беседки, коммуникаций в виде воды и отопления. Бывает, просим продавцов недвижимости навести порядок. Недавно был случай, когда человек получил огород в наследство. Мы приехали туда, а там все заросло, потому что никто не пользовался дачей порядка трех лет. В таких случаях возникает необходимость наведения порядка на участке, – подчеркнула руководитель ООО «Недвижимость-Гарант».
Несмотря на повышенный спрос, омичи не готовы платить за садовые участки баснословные деньги.
– Спросом пользуются дачи по приемлемым ценам, участки по завышенной стоимости не продаются. Рынок определяется покупательской способностью. Если цена необоснованно высока, то такие дачи стоят год-два и более. Специалисты по недвижимости помогают определить реальную стоимость и продать по ней, – добавила Нина Карпенко.
Ей вторит гендиректор ЗАО «Омскстройпроект», заместитель председателя дисциплинарной комиссии СРО НП «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» Светлана Гоненко. Эксперт настаивает, что при покупке дачной недвижимости необходимо внимательно знакомиться с документами.
– Приобретая дом на садовом участке, надо смотреть, как этот объект указан в документах. Бывает, что в официальных данных Росреестра здания не существует. Это самовольная постройка. Должно быть два свидетельства на право собственности: на землю и на здание, – отметила Светлана Гоненко.
Однако если эти два документа присутствуют, расслабляться рано – смотрите в бумагах площадь и расположение дома. Если эти данные расходятся с фактическим состоянием – возникнет проблема с оформлением недвижимости в собственность.
– Если в документах указан дом меньшей площади, чем на самом деле, – это неузаконенная реконструкция. Кроме того, постройка должна быть расположена на определенном расстоянии от забора. Если дом стоит впритык к забору, то возникнет проблема – вплоть до сноса постройки по иску соседа. Рекомендую проверять документы, иначе вы купите кота в мешке, – предупреждает Светлана Гоненко.
Все дачные удовольствия за копейки
В свою очередь, менеджер агенства недвижимости «Авеста-Риэлт» Марина Пищухина раскрыла особенности дачного рынка в пандемию. Специалист уточнила, что спрос на садовые участки вырос, однако цена увеличилась незначительно. Кроме того, изменились предпочтения – покупатели жаждут получить не только грядки для картошки, но и баньку с мангальной зоной и домиком для отдыха.
– В прошлом году у нас случилась пандемия, когда людям запретили куда-либо ходить. И у них появилось жгучее желание приобрести что-то свое, куда можно поехать отдыхать – спрос на дачи увеличился. Покупатели садовых участков приостановили продажи, потому что появилась надобность в месте отдыха и изоляции для себя. Стоимость дач увеличилась незначительно. По большому счету, дачи, дома, комнаты гостиного типа, не подходящие под льготную ипотеку, не сильно выросли в цене, – отмечает Марина Пищухина. – Сейчас дачи выбирают как место для отдыха, а не как огород. Люди хотят приобрести участок для досуга за небольшие деньги: с домом, баней и мангальной зоной. По земельным участкам: маленькие площади не рассматривают. Наделы в 4 сотки продать очень тяжело. Стараются брать в черте города, рядом с домом. Но есть те, кто выезжает за город.
Если участок не поставлен на кадастровый учет, новый собственник будет обязан это сделать.
– По документам возникает много вопросов. Особенно у пожилых людей. Они получили нарезки 20–30 лет назад и не оформляли их в собственность. Можно продавать эти земли и без межевания, но собственник должен будет поставить земли на кадастровый учет, заплатив порядка 7 тысяч рублей, – пояснила менеджер компании «Авеста-Риэлт».
Какое принять решение?
В итоге выбирать, покупать или не стоит садовый участок, омичам. Если вы готовы принять все финансовые и юридические издержки покупки дачи, то можно начинать присматривать место и подходящие участки.
Если же активный отдых на грядке навевает скуку, а тратам на рассаду вы предпочитаете безмятежный досуг на диване, тогда становиться дачником рано. Ждите, пока заграничные курорты откроются после коронавирусных ограничений.
