Если несколько лет назад в Омске были свободны почти 3 тысячи квартир, то сегодня не так просто найти недвижимость и взять льготную ипотеку.

Квартирный вопрос испортил не только москвичей, но и жителей многих российских городов, в том числе и Омска. В 2020 году на омском рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация – дефицит жилья в новостройках.

Способствовали этому федеральная программа льготной ипотеки и аналогичная ей программа региональных властей. Желающих купить квартиру под 3,1 % годовых оказалось так много, что сделки оформляются по несколько месяцев. Корреспондент РИА «Омск-информ» отправился на поиски квартиры мечты.

«Путинская» ипотека «разогрела» рынок недвижимости

О льготной ипотеке под 6,5 % годовых президент России Владимир Путин объявил в апреле. Изначально лимит по кредиту был 3 млн рублей в регионах и 6 миллионов – в Москве и Санкт-Петербурге при первоначальном взносе от 20 %. Затем в июне эти лимиты удвоили, а в июле размер первоначального взноса сократили до 15 %. Программа действует до 1 ноября только при покупке квартир в новостройках от застройщика.

О ее успешности свидетельствует тот факт, что за несколько месяцев заявки на получение льготной ипотеки подали 450 тыс. россиян, и многим ее одобрили.

По данным Объединенного кредитного бюро, в Омской области только в июле было выдано 2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 3,8 млрд рублей. Рост числа кредитов к июлю 2019 года составил 50 %, а к июню 2020 года – 24 %.

Неоднократно высказывались предложения продлить срок действия льготной ипотеки после 1 ноября. С соответствующим обращением к президенту в июле выходил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Но пока неизвестно, будет ли продлена столь популярная и весьма эффективная программа. Именно она в последние месяцы существенно подстегнула спрос на жилье, в том числе в Омске.

Получить «омскую» ипотеку не так просто

В Омской области с середины июня заработала еще и региональная программа льготной ипотеки. По ней заем на покупку недвижимости в новостройке можно взять всего под 3,1 % годовых. То есть ставка так называемой федеральной льготной ипотеки в регионе снижена более чем вдвое.

По состоянию на 10 сентября на поддержку льготной ипотеки из областного бюджета выделили 360 млн рублей. На получение льготной «омской» ипотеки направлено 740 заявок, из них 604 одобрены, заключены 202 кредитных договора. Программа действует до 1 ноября 2020 года, а в сутки рассматриваются всего 4–6 заявок. Из-за этого губернатор Александр Бурков попросил у вице-премьера Марата Хуснуллина продлить право на заключение сделок после 1 ноября по тем одобренным заявкам, которые были поданы до этой даты. Хуснуллин пообещал посодействовать в решении вопроса.

Но, как оказалось, не только эта проблема может стать препятствием в реализации масштабной программы льготной ипотеки. Ее оператором в регионе является Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК), являющаяся аккредитованным региональным представителем госкомпании ДОМ.РФ, которая еще в 1997 году создавалась государством для развития жилищного рынка. Изначально ипотека оформляется через ОРИК, а уже потом заем на тех же условиях передается в ДОМ.РФ, и заемщик выплачивает кредит ему.

Как отметили в ОРИКе, льготная ставка от 3,1 % действует весь срок кредита. Но вот далеко не все омские застройщики работают по ней. Каждый застройщик решает индивидуально, будет ли он продавать квартиры в том или ином доме по льготной ипотеке. А так как свободных квартир очень мало, то купить жилье по привлекательной ставке весьма непросто.

– Конкретных застройщиков назвать сложно, – отметила сотрудница отдела продаж ОРИК. – По льготной ставке идут продажи в ЖК «Кузьминки», «Утиная гора», продают жилье Трест №4, «Новострой КПД», «Альянс Строй», «Стройбетон». У каждого застройщика нужно интересоваться, в каких домах можно приобрести квартиры под 3,1 %. Но надо торопиться. У нас очередь на сделки по льготной ипотеке расписана на несколько недель вперед, в ней более 600 человек.

Любопытно, что в офисе продаж «Стройбетона» корреспонденту РИА «Омск-информ» сообщили, что с ОРИК уже не сотрудничают.

– У них (ОРИК) выход на сделку занимает два месяца, мы с другими банками выходим на сделку за две недели. Нам надо два месяца ждать? – задала риторический вопрос сотрудница отдела продаж крупного омского застройщика.

Зато «Стройбетон» работает с крупнейшими российскими банками, где до 1 ноября еще можно получить ипотеку под 6,5 % годовых.

А вот конкурент «Стройбетона» на рынке готового жилья в Омске – «Новострой КПД» («ЗСЖБ № 6») работает с ОРИК, но по льготной ставке 3,1 % сейчас здесь можно купить квартиры только в одном доме. Это ЖК «Регата» (Старый Кировск).

– По другим ЖК: «Тарская крепость», «на Омской» и т. д. – мы не работаем по льготной региональной ипотеке, – сообщил менеджер отдела продаж. – Там можно приобрести квартиры через ипотеку практически всех банков по федеральной программе.

Приобрести квартиры по льготной ипотеке можно и в ЖК «Кузьминки» на Левобережье. Согласно информации, размещенной на сайте ЖК, под 3,1 % годовых можно купить квартиры в четырех домах нового микрорайона. Правда, срок их сдачи варьируется от 2020 года к 2022 году.

Еще в нескольких ЖК, где можно приобрести жилье по льготной ипотеке, осталось на свободной продаже от 10 до 20 квартир. Дефицит готового нового жилья в городе налицо.

На рынке новостроек в Омске – серьезный дефицит

Еще несколько лет назад прежний губернатор Виктор Назаров говорил о том, что в Омске пустует до 3 тысяч готовых квартир. Сменщик Назарова Александр Бурков в 2018 году запустил в регионе субсидируемую ипотеку, чтобы повысить спрос на жилье. Сегодня же ситуация стала обратной – в городе наблюдается явный дефицит нового жилья, и особенно готовых квартир.

По данным сервиса «Этажи», в настоящее время в Омске в 13 ЖК на продаже имеется 1000 новых квартир, из которых порядка 70 % реально можно будет купить лишь в следующем году – сейчас идет их бронирование. То есть под программу льготной ипотеки они не попадают. К тому же по действующей программе льготного кредитования можно приобрести лишь первичное жилье, а многие готовые квартиры в Омске выкупают агентства недвижимости и перепродают уже как вторичку. На нее программа не распространяется. Поэтому покупателям приходится обращаться напрямую к застройщикам. И, как оказывается, сейчас хорошего выбора жилья нет – новостройки, где прямо сейчас продается жилье от застройщика, можно пересчитать по пальцам одной руки.

Так, в свободной продаже у все тех же «Стройбетона» и «Новострой КПД» («ЗЖБИ № 6») сейчас находятся лишь несколько десятков квартир.

В компании «Стройбетон» рассказали, что на осень планируется сдача нескольких домом в микрорайоне «Амур-1» и на 4-й Транспортной. Теоретически там еще можно будет успеть купить квартиру в ипотеку под 6,5 %.

Об огромном спросе на новое готовое жилье в Омске свидетельствует и тот факт, что более сотни квартир в новом доме, построенном «Стройбетоном» на улице Шаронова в ЖК «Гармония жизни», были раскуплены менее чем за 3 недели. А теперь эти же квартиры перепродаются как вторичное жилье агентствами недвижимости и частными лицами, но дороже на 30–40 % от цены застройщика. Да и льготная ипотека на это жилье уже не распространяется.

Как и у «Стройбетона», у «ЗЖБИ № 6» продажи временно осуществляются лишь в одном доме – ЖК «Регата». Сдача домов с сотнями готовых квартир в «Тарской крепости», ЖК на Омской, а также в микрорайоне Радуга и у кинотеатра «Мир» запланирована на конец текущего – начало следующего года. Большинство квартир в ЖК на улицах Тарской и Омской уже забронированы. То есть омичи готовы покупать квартиры даже после окончания срока действия льготной ипотеки. Ведь если на федеральном уровне льготную ипотеку после 1 ноября не продлят, то приобретать квартиры будущим новоселам придется не под 3,1 %, и даже не под 6,5 %, а под 7,8–8,5 % годовых – как и до пандемии. Очевидно, что бешеный спрос на жилье не остановится даже после завершения действия программы льготной ипотеки 1 ноября. В этом уверены и опрошенные нами эксперты.

Подождать или покупать квартиру сейчас: эксперты о рынке недвижимости в Омске

Директор АО «ЗЖБИ № 6» Юрий Гуринов уверен, что ситуация с дефицитом на рынке новостроек в Омске вполне закономерна. Руководитель крупнейшего омского застройщика уверен, что дефицит во многом создан искусственно – строителям выдают все меньше разрешений на возведение новых многоэтажек.

– Ситуация на рынке закономерная. Так и должно было случиться. Ипотека здесь вообще ни при чем. Она действует краткосрочно – это людям послабление на период пандемии. Если по сравнению с прошлым годом есть рост спроса на жилье, а предложение резко падает. Мы достраиваем старые объекты, новые не закладываются, их все меньше и меньше. Разрешений выдается все меньше. Это целенаправленная политика администрации Омска, – отметил Гуринов.

Застройщик предрек дальнейшее сокращение предложения на рынке новостроек, а это значит, что купить новую квартиру будет все сложнее. Да и цены на жилье, очевидно, будут расти.

– Люди могут воспользоваться только тем, что есть, у нас ничего нет, потому что земельные участки под строительство не распределяются, разрешение на строительство не выдаются, строительство душится, – посетовал директор АО «ЗЖБИ № 6».

А вот доктор социологических наук, профессор, заведующий кафедрой «Региональная экономика и управление территориями» ОмГУ им. Ф. М. Достоевского Олег Рой уверен, что покупать жилье в Омске сейчас не стоит ввиду его низкой ликвидности.

– Смотря где брать жилье. В Омске точно вкладывать в недвижимость смысла пока нет. Во многом рынок недвижимости реагирует на изменение экономической конъюнктуры, пока она для Омска неблагоприятна. Вкладывать в недвижимость нет смысла, она не является ликвидной в силу низкого платежеспособного спроса населения, – уверен профессор.

Олег Рой допустил покупку недвижимости в Омске по льготной ипотеке в случае острой потребности в жилье. В таком случае лучше покупать его сейчас, так как дальше квартиры будут только дорожать, а ставка по ипотеке уже серьезно не упадет.

– В принципе ипотека более-менее выгодна при условии, если человек действительно нуждается в жилье и если нет других возможностей приобрести его. Но сейчас по-прежнему высок процент по ипотеке для того уровня доходов населения, – сказал Рой. – Ключевая ставка снижается, 6–7 % годовых во многом не делают слишком выгодные условия. Сейчас у банков очень много невозвратов с силу целого ряда обстоятельств. Банки будут подстраховываться и на более выгодные условия – на снижение ставок не пойдут. Сейчас не то время, – заключил профессор.

Очевидно, что дальше ждать радикального снижения процентной ставки по ипотеке омичам уже не стоит, поэтому если есть потребность в жилье, то его нужно покупать сейчас. А вот вкладываться ли в недвижимость с целью просто сохранить накопления – это каждый решает сам. Во всяком случае, от льготной ипотеки здесь мало что зависит, скорее, от предложения на рынке, а оно сейчас оставляет желать лучшего.

Сергей Энквист